Les dispositifs Robien et Borloo d'aide à l'investissement locatif privé accordent des avantages fiscaux au profit des acquéreurs de logements (neufs ou anciens rénovés) qu'ils destinent à la location. Pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, en contrepartie, l'acquéreur du logement (c'est-à-dire le bailleur) doit louer son bien pour un montant ne dépassant pas un loyer plafond. Quel est le montant de ce loyer plafond au mètre carré réglementairement défini ? Il n'est pas uniforme sur tout le territoire. C'est là qu'intervient la question du zonage. Pour déterminer quel montant maximal de loyer doit être respecté en fonction du lieu d'investissement, un zonage du territoire a été réalisé.

Ce zonage qui comprenait au départ 3 zones (A, B et C) a ensuite été révisé (en 2006) et comprend maintenant 4 zones : A, B1, B2 et C. Les zones sont déterminées en fonction de l’état local du marché locatif, en fonction de la question de savoir si les tensions y sont fortes ou non.

Aujourd’hui, voici comment se répartissent les zones et à quels plafonds de loyers elles correspondent :


Situation géographique -- Plafonds mensuels de loyers (par m2 et charges non comprises)

Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français  --  21,65
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre mer, Corse et îles --   15,05
Zone B2 : reste de la Zone B, c’est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne --   12,31
Zone C : reste du territoire --   9,02

Cependant, ce zonage (avec les dispositifs qu’ils accompagnent) vient d’être réformé.
En effet, l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008, portant une partie du plan de relance, a programmé l’extinction des dispositifs Robien et Borloo pour le 31 décembre 2009 et leur a substitué un nouveau dispositif, le dispositif dit Scellier.

Sans entrer dans un comparatif très précis avec les anciens dispositifs, soulignons que le nouveau met en place un avantage fiscal très substantiel. L’extinction du dispositif est prévue pour le 31 décembre 2012.

En contrepartie, le bailleur est tenu de respecter les obligations de montant de loyer que posaient déjà les dispositifs Robien et Borloo. Le dispositif Scellier conserve donc le zonage Robien et Borloo, à un point fondamental près : il en fait sortir la zone C.

Alors que la zone C était éligible aux dispositifs Robien et Borloo, elle ne le sera pas au dispositif Scellier censé uniquement s’appliquer aux zones où le marché de l’immobilier présente des tensions. L’arrêté d’application de l’article, excluant la zone C du dispositif, a été publié.
Conclusion : les zones A, B1 et B2 sont éligibles au Scellier et doivent respecter les plafonds de loyers retracés dans le tableau ci-dessus. En revanche, il n’est pas possible de faire du Scellier en zone C.

C’est là le premier aspect de la réforme du zonage des dispositifs d’aide à l’investissement locatif privé. Une réforme matérielle.

Par ailleurs, parce qu’il est normal que le zonage soit dynamique, qu’il puisse évoluer en fonction de l’évolution du marché locatif local, l’article 48 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion prévoit qu’il sera révisé tous les 3 ans. La première de ces révisions triennale devrait intervenir incessamment.

C’est là le second point de réforme du zonage : une réforme géographique. C’est-à-dire que certaines communes (et EPCI) appartenant à la zone B2 pourraient être déclassées en zone C. C’est du moins ce qu’elles craignent suite à la fuite d’un document de travail des services du ministère du logement évoquant cette possibilité.

Le nouveau classement des communes a fait l’objet d’un arrêté interministériel paru le 29 avril au Journal Officiel.